一边看空一边看涨，这边唱罢那边登台。在有些分化、降温迹象的当前，买还是不买成为楼市一个两难话题。不过，詹铭(化名)却说，买还是要买的，只是可以再等等，最好等到回暖的一瞬间出手，不要等到下跌时出手。今年48岁的他是一个成功的生意人，更是一个资深投资客。他目前手头上有16个房产证，4套住宅1套别墅，3套商铺8个写字楼，其中写字楼的面积有3000平方米。2006年炒楼至今8年，当初的100多万本钱，如今已变成近亿元(现金及固定资产市值)，每月还有300多万的稳定租金。
秘诀:投资房子大部分靠贷款
南都：你哪一年到的深圳？白手起家吗？
詹铭(化名)：1999年过来的，带了一小批货(黄金首饰)和一部车，基本没有现金，算半个白手。
南都：生意做得好吗？怎么想到去炒房的？
詹铭：2004年刚有点起色就掉了一批货，损失几十万，打击挺严重的。缺钱就会想很多办法去找钱，当时就发现几年前买的那套房涨得很快，那时就有点意识了。
南都：我很好奇，你最初炒房时有多少资本？
詹铭：不怕笑话，买首套房时只有五六十万存款，我想在生意上做周转，老婆非得要买房。到2006年投资十七英里，手头上可用来投资的钱大概有100来万。
南都：100多万就敢投资1200万的两套别墅？
詹铭：和朋友联手，一人600万减轻负担。再说都是银行按揭贷款，二成首付120万，月供不担心，有实业支撑。记得2008年初抛售时，600万翻到1200万才意识到，资金的杠杆用不好是一把刀，用得好里面的机会非常多。
南都：你的投资大部分都是用了银行的钱？
詹铭：之前的别墅投资全部都是首付两成，其余银行按揭贷款，有些甚至只交了定金，房价上来后如果利润可观我们也转手。譬如2009年五一入手的那四栋别墅，前三栋各自只交了100多万定金，还没签合同一个半月后就涨了2000多万，我们就直接卖合同。
南都：是不是你有良好的现金流，银行才会乐此不疲地贷款给你？
詹铭：当然，银行是非常看重流水账的，这代表了你的盈利能力，很多企业像雷曼兄弟就死在现金流上，如果没有实体经济支撑，投资房产心里是很虚的。
南都：你投资的资金链条是怎样的？
詹铭：初期靠现金流贷款按揭，房价上涨后快速抛出，通过短期操作积累资本，达到一定实力后再提前把贷款还清，然后将物业以企业名义抵押给银行再贷款出来，比按揭高一点，但一来可以补充资金流，二来可以对外放贷。现在民间利率一年20个点左右，还掉银行8个点，还有12个点，表示你从银行贷一个亿，一年就有1200万的利息收入，这比纯粹的租金收入强多了。
南都：现在的小贷公司做的就是这个生意吧？
詹铭：是的，现在很多这样的小贷公司，反正国家也支持中小企业嘛。不过这里有很多变通，有些人一次申办二到三十个公司，用钱养着，你需要买房就把整个公司空壳卖给你，你买了以后抵押贷款再投资。国家也在堵这个漏洞，但成效似乎不大。
南都：你的钱是不是也流到开发商那里去了？你不怕他们崩盘？
詹铭：是有三四线的开发商找我借钱，崩盘我倒不怕，有资产抵押。只是我在想，国家保障房不是建不起来吗，地产商崩盘后政府会不会把房子全部变成保障房？现在银行不放贷，一次性付款又付不起，没人买导致崩盘后政府就接收再整体拍卖，还了债务后就是政府的了，再卖给老百姓还有得赚。
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