中国房地产市场在经历“一放就疯”之后，进入“一收就死”的新阶段。未来3年，可能都是盘整期。
来源：香港万得通讯社综合报道
作者：秦小琴
眼看他起高楼，眼看他楼塌了。国庆节，已然成了国庆“劫”。
由于20城楼市调控政策的狂轰滥炸，一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑。业内认为，中国房地产市场在经历“一放就疯”之后，进入“一收就死”的新阶段。未来3年，可能都是盘整期。
过去一年，中国火热的房地产市场令人侧目，而此次调控政策密集出台，能否令高企的房价降温也让人拭目以待。
哀鸿遍野！楼市成交呈断崖式下跌
国庆黄金周前后，20座城市的限购令密集出台，直接影响了购房者的预期。多地房地产市场哀鸿遍野，北京、杭州、南京等热点城市新房成交量出现断崖式下滑。
以下是不可思议的数据：据不完全统计，国庆节期间（10月1日-10月6日），北京楼市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，不足之前成交量的3成。
而创下中国楼市上涨之最的深圳楼市，单日成交量甚至达到可怜的个位数。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日数据降到12套，到10月3日，成交套数仅有8套。
在此轮房价上涨中，拔得头筹的二线城市，也从盛夏直接跌入寒冬。数据显示，国庆节期间（10月1日-10月6日），南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天（9月25日-9月30日），这个数据则达到744套，也就是说新政后的成交量不足调控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分别仅有29套，创下近年来的最低记录。
杭州楼市同样在劫难逃。据统计，国庆节前6天（9月25日-9月30日），杭州楼市平均日成交量在1374套，国庆节期间（10月1日-10月6日），杭州楼市日成交量快速下滑到494套，成交量仅有之前的3成多。
业内人士认为，国庆节期间，20座城市接连出台楼市调控新政，限购、限贷政策不断加码，足以见这个“十一”是楼市疯狂的终结篇，一个长假浇灭了大家炒房的热情。
中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮收紧政策，虽然看似一城一策，但如此密集出台，充分证明这一轮政策并非地方主动出台，而是在高层施压下的集体举动。
从政策内容看，除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度远不如2014年“930”政策的执行力度，但这一轮调控让市场惧怕原因在于房价涨幅太快太集中，而且是杠杆利用最过度的一次上涨。在这种情况下，一旦市场风吹草动，就会放弃部分利润离场。
退单、违约……楼市已在颠覆
就像在闹着玩。一周前，大家都还在抱怨购房难，甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后，已然颠覆。
业内表示，由于限购限贷的升级，购房门槛提高，让买盘一下子降低了9成，这相当于股市的一次熔断，顶部不放量甚至缩量，让买盘和卖盘无法撮合成交，楼市风险或被延后。
而这或将带来一次集中的违约潮。显而易见的是，调控的加码，令一些投资客众多的楼盘发生了退筹、退定的现象。
有开发商在朋友圈感慨，阶段性戏剧又上演了。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房，现在都在咨询怎么毁约不买房。
因受新政影响，购房首付比例调整，不少购房者由于买不起房，不得不面临解约。在限购政策执行日前后，多家楼盘置业顾问接到客户电话，要求退钱。
而中介公司也上演了一场生死时速。在楼市升级版调控政策执行之前，经纪人们争分夺秒，办理网签手续。有的忙着赶在零点之前上传单子，有的因为手头客户的贷款问题，忙着办理退单。而二手房的市场纠纷则开始增多，且由原先的房东毁约纠纷，戏剧性地转变为购房者要毁约而房东不答应。
IMF亚太部总裁Changyong Rhee认为，中国一线城市房价暴涨的态势是不可持续的，政府部门应采取谨慎的行政措施控制当前房价，建议中国推出房产税，同时密切关注信贷扩张问题。
房价要开始下跌了？
眼看着楼市起风，最终又回到大家最关注的话题：房价是否要开始下跌了？
政经学者雷思海表示，房价近期已经传递出见顶的信号：那就是居民消费能力的萎缩。CPI连续4个月下滑，反应的是通缩的威胁，而这个通缩，则由房价压缩居民消费所导致。一旦CPI出现下降通道，也就是我们所说的通缩威胁来临，那么房价的上涨空间，也就差不多到头了。
近5年来的中国房价涨速与CPI之间的对应关系
蓝色线条为CPI，黑色虚线为房价增幅
2012年之后，房价的大幅度上涨，都是在CPI的爬升阶段（上图红色箭头区间）。 而房价增幅的下滑，则是在CPI下降阶段（上图蓝色箭头区间）。也就是说，在此次热点城市主动降杠杆之前，房价自然顶部已经来临，即使有一线城市的少数拉高行为，但大势已去。
方正宏观首席经济学家任泽平认为，房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。这轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比），现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产市场趋势来看，本轮调控政策在今年10月初集中发布，北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有可能会从上述城市开始。预计上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客退场，核心城市周边的城市也会出现降温。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。
南京楼市主编李子墨认为，房地产被玩坏了，未来3年，可能都是盘整期。重点城市房价短时间内不会整体下跌，但也不可能再怎么涨了，半年后不排除有降价促销的可能，既然失去财富效应，也不能再大肆来玩了。
A股估值受益地产资金挤出
值得一提的是，此次楼市转向，不乏大佬集体唱空，而资本则提前溜出市场。据不完全统计，今年以来共有76家上市公司组团卖房，有些是为保业绩，有些则为保壳，买房或是买股又一次成为大街小巷热议的话题。
国庆黄金周期间，有私募人士在微信圈表示，楼市资金开始转战A股了。在近期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外，据中国结算公司数据显示，8月份持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场，相较于7月已经增加了174人。
而在刚刚过去的9月份，MSCI向中国股市接连示好，从推出包括MSCI中国指数在内的新指数[0.53%]，到高度评价深港通，MSCI对于中国股市评价颇高。市场认为，MSCI新指数的推出，可以为A股纳入MSCI新兴市场指数做好准备，预计A股纳入MSCI只是时间问题。
近期海外知名投行高盛一改此前的空头姿态，开始唱多A股。据日本经济新闻，高盛将未来一年的中国股价指数目标水平上调了约16%。
海通证券[-0.50% 资金 研报]首席经济学家李迅雷认为，一个市场在短期内要提升资产价格，流动性是关键，热钱涌向哪里，哪里的资产价格就会出现上涨。今年以来，A股市场的资金在不断流出，港股的资金在不断流入，因此表现为A加H股的溢价缩小了18%。
华泰证券[-0.11% 资金 研报]戴康认为，房地产资金挤出将使A股估值受益。在当前的低利率环境下，A股整体估值水平偏低，业绩改善或业绩确定性高的股票将得到资金流入。
一方面，从历史数据来看地产限购将挤出居民资金，部分投入股市，在10到11年楼市调控密集期，A股自然人投资者中持有市值在10万到500万的账户数量明显上升，2014下半年至今“多余货币”稳定环境下的股市房市波动中跷跷板效应也很明显。
另一方面，在当前供给侧改革与需求侧管理兼顾环境下，结构性调控并未影响流动性总量水平。因此，我们认为房地产行业资金溢出对A股估值正面影响略大于对盈利的负面影响。
